NEZAKONITOSTI U IZGRADNJI HOTELA BELLEVUE U CRIKVENICI
Tekst: izv. prof. dr. sc. Željko Smolčić
Foto: Luka Hoffmann/Društvo za unapređenje i poljepšavanje Crikvenice i okolice
Povodom problematike u izgradnji hotela Bellevue u Crikvenici koja je već otprije opisana u članku koji je objavljen prije više od godinu dana na portalu Net.hr donosimo novi, više nego zanimljiv osvrt kojim su detaljno opisane sve nezakonitosti u procesu gradnje objekta iz hrvatskog Registra kulturnih dobara pod preventivnom zaštitom.
Sada mogu tvrditi da je nezakonito izdana potvrda glavnog projekta koja je bila nužni dokument koji je trebalo ishoditi prije dobivanja građevinske dozvole.
Hotel Bellevue u Crikvenici je izgrađen na k. č. 1117 k. o. Crikvenica koja se nalazi unutar Kulturno-povijesne cjeline grada Crikvenice upisane u Registar kulturnih dobara RH od 11. travnja 2016. godine i 8. travnja 2019. godine, i nalazi se pod preventivnom zaštitom. Budući da se radi o kulturnom dobru Konzervatorski odjel u Rijeci (konzervatori) je trebao izdati posebne uvjete temeljem kojih projektant mora izraditi glavni projekt, nakon toga konzervatori izdaju potvrdu glavnog projekta ako je glavni projekt u skladu s posebnim uvjetima, nakon izdavanja potvrde glavnog projekta može se pristupiti ishođenju građevinske dozvole ako je glavni projekt hotela u skladu s prostornim planovima.
Manipulacija visinom hotela
Hotel Bellevue u Crikvenici je izveden i ima 7 etaža, a u članku koji je objavljen u Novom listu prije skoro tri godine vidljivo je da je fotomontaža hotela vrlo neuvjerljiva: https://www.novilist.hr/rijeka-regija/velika-investicija-novi-boutique-hotel-niknut-ce-u-centru-crikvenice/
Desno od hotela nalazi se kuća čija je visina od tla do sljemena oko 15 metara, vidljivo je da je hotel gotovo iste visine kao i kuća visine 15 metra, što bi značilo da je prosječna visina etaže malo više od 2 metra, a što je nemoguće. Realna visina hotela od 7 etaža bila bi oko 21 metar (7 x 3m).
Posebni uvjeti zaštite kulturnog dobra (posebni uvjeti)
Konzervatori su 13. lipnja 2016. godine izdali posebne uvjete za hotel, pri tome navodim najbitnije posebne uvjete:
– Dograđeni dio hotela mora se integrirati u siluetu uličnog niza na način da najviša kota zgrade ne prijeđe visinu najviše kote postojećeg uličnog niza, koja iznosi 21.64 mnv.
– Zgrada uz ulicu kralja Tomislava svojim volumenom i oblikovanjem, koje je zadržala izvorna obilježja iz vremena gradnje – početka 20. stoljeća, zatvara kontinuirani ulični niz i bitan je čimbenik urbanog identiteta Crikvenice.
– Zgradu u ulici kralja Tomislava treba očuvati u okviru njezina gabarita i oblikovanja pročelja, a nove intervencije uskladiti s izvornim arhitektonskim obilježjima, uvažavajući pritom geometrijske i proporcijske odnose. Dvorišna pročelje ove jednokatnice treba se integrirati u suvremeno rješenje vertikalnih komunikacija novoga hotela.
Konzervatori kod definiranja visina građevina koriste metre nadmorske visine (mnv), a za hotel je definirana maksimalna visina hotela od 21,64 mnv, budući da je šetnica ispred hotela na visini 1,73 mnv, tada je visina hotela iznad tla prema posebnim uvjetima 19,91 m (21,64 mnv – 1,73 mnv).
Svakako je problematično kako su konzervatori odredili da je visina hotela 21,64 mnv, jer im je referentna kuća za određivanje visine hotela četvrta kuća (???) od hotela Bellevue prema hotelu Crikvenica. Osobno smatram da bi se trebala gledati prva kuća do hotela kao referentna za određivanje visine hotela, ali prepustimo to konzervatorima.
Dodatni problem je što je prema posebnim uvjetima sjeverna fasada kuće u ulici Kralja Tomislava trebala ostati ista, a pri izvođenju hotela na sjevernoj fasadi je srušen dio fasade kako bi se napravio ulaz u garažu. Iako je južnu fasadu kuće u ulici Kralja Tomislava trebalo zadržati, pri izvođenju hotela kompletna južna fasada je srušena.
Glavni projekt
Glavni projekt za rekonstrukciju s dogradnjom i nadogradnjom te prenamjenom ugrađene poslovne građevine za hotel Bellevue u Crikvenici izrađen je od strane tvrtke ARHIV-arhitektura i urbanizam d.o.o. iz Zagreba (glavni projektant: Branka Vuković) iz srpnja 2018. godine.
Budući da mi Primorsko-goranska županija (PGŽ) ne želi dostaviti glavni projekt hotela, temeljem Prava na pristup informacijama, ne mogu sa sigurnošću tvrditi kolika je visina hotela, ali prema dokumentima koje sam dobio od Ministarstva kulture i medija (MKM) radi se o visini hotela od 23,35 m. Dakle, visina hotela prema glavnom projektu je viša od posebnih uvjeta konzervatora prema kojima visina hotela iznad tla iznosi 19,91 m (21,64 mnv).
Odbijanje potvrde glavnog projekta (prvostupanjsko rješenje)
Konzervatori su dana 27. ožujka 2019. godine rješenjem odbili potvrdu glavnog projekta jer glavni projekt nije usklađen s posebnim uvjetima.
U obrazloženju konzervatori navode da je posebnim uvjetima zaštite uvjetovano: očuvanje zgrade u ulici kralja Tomislava u okviru njezinih gabarita i oblikovanje pročelja te integracija dvorišnog pročelja unutar suvremene nadogradnje, suvremeno oblikovanje nadogradnje jednokatnog povijesnog pročelja u ulici kralja Tomislava i ukupna najviša kota građevine na visini od 21,64 mnv.
Pregledom dostavljenog glavnog projektakonzervatori utvrđuju da projektom nisu ispoštovani uvjeti koji se tiču:
– visine građevine (21,64 mnv)
– načina nadogradnje uličnog pročelja u ulici kralja Tomislava
– inkorporiranja dvorišnog pročelja povijesne zgrade u novu strukturu.
Žalba investitora na odbijanje potvrde glavnog projekta
Na rješenje o odbijanju zahtjeva za izdavanjem potvrde glavnog projekta od strane konzervatora, investitor je imao pravo izjaviti žalbu Povjerenstvu za žalbe pri MKM.
U žalbi investitor navodi da se je projektant glavnog projekta više puta konzultirao s MKM oko projekta hotela, a u jesen 2019. godine dogovoreno je da će buduće upravljanje hotelom preuzeti poduzeće Jadran Crikvenica d.d., a nastavak razgovora u MKM nastavljen je u suradnji s njima. Prema zaključku sa zajedničkog sastanka, napravili su rješenje koje je prezentirano gospodinu Petrincu i gospodinu Trupkoviću iz MKM, i na tom su sastanku, 13. ožujka 2019. dobili naputak da se tako izrađen glavni projekt preda Konzervatorskom odjelu u Rijeci, te da će MKM dopisom prema Konzervatorskom odjelu u Rijeci izraziti suglasnost.
Investitor navodi da je predloženo rješenje napravljeno u zajedničkoj suradnji i sukladno naputcima i vodiljama sa strane MKM, i predstavlja novu vrijednost za grad Crikvenicu.
Grad Crikvenica mijenja prostorne planove
Budući da visina hotela iz glavnog projekta nije zadovoljavala uvjete iz prostornih planova, Grad Crikvenica je odlučio promijeniti prostorne planove kako bi hotel mogao dobiti građevinsku dozvolu.
Na 24. sjednici Gradskog vijeća Grada Crikvenice, održane 26. rujna 2019. godine, pod točkom 5., izglasan je Prijedlog odluke o donošenju Izmjena i dopuna Prostornog plana uređenja Grada Crikvenice (PPUGC). Rezultati glasanja su bili: 9 glasova ZA, 0 glasova PROTIV i 8 SUZDRŽANA glasa, a ZNA SE tko je tada imao većinu u Gradskom vijeću Grada Crikvenice.
Izmjenama PPUGC je dodan članak 74. d. koji navodi da u izmjenama i dopunama ili u izradi novih urbanističkih planova uređenja za područja za koja postoje važeći UPU, među kojima je i UPU Crikvenica centar koji vrijedi za hotel Bellevue u Crikvenici, potrebno je zadržati okvirne prostorne standarde uvjeta uređenja i gradnje utvrđene tim važećim planovima, uz smjernice i granične uvjete određene PPUGC.
Smjernice i granični uvjeti za izradu urbanističkih planova uređenja naselja ili dijela naselja su za građevine ugostiteljsko-turističke namjene:
– u izgrađenim i djelomično izgrađenim dijelovima gabarite građevina je potrebno uskladiti s GABARITIMA ULIČNOG POTEZA te uzeti u obzir specifičnosti područja,
– najveći dopušteni koeficijent izgrađenosti (kig) u jezgri naselja iznosi 1.0,
– najveća dopuštena visina građevina iznosi 20,0 m,
– najveća dopuštena ukupna visina građevina iznosi 23,5 m.
Iako je Grad Crikvenica promijenio prostorne planove kako bi omogućio realizaciju ovog hotela nejasno je kako su zadovoljili uvjet da u izgrađenim i djelomično izgrađenim dijelovima gabarite građevina je potrebno uskladiti s gabaritima uličnog poteza te uzeti u obzir specifičnosti područja. Glavni problem je što su to gabariti uličnog poteza, ali o tome malo kasnije.
Poništava se rješenje o odbijanju potvrde glavnog projekta (drugostupanjsko rješenje)
Dana 18. listopada 2019. godine pomoćnik ministrice MKM Davor Trupković je potpisao dokument koji se zove nacrt posebnih uvjeta, iako taj dokument ne definira nikakve posebne uvjete nego samo konstatira kronologiju zbivanja oko hotela Bellevue. Dokument navodi da je Grad Crikvenica objavio u SN Grada Crikvenice od 27. rujna 2019. godine Odluku o donošenju Izmjena i dopuna PPUGC.
Nadalje, dokument navodi da budući da je sukladno novim Izmjenama i dopunama PPUGC kojima su utvrđeni granični uvjeti u pogledukoeficijenata i visine građevina, najveća dopuštena ukupna visina građevina iznosi 23,50 m, utvrđuje se da predmetni projekt nadogradnje zadovoljava navedene uvjete te nema prepreke za izdavanje kako posebnih uvjeta tako i potvrde glavnog projekta.
Potpuno je nejasno zašto se je krenulo u raspravu o prostornim planovima jer konzervatori svoje odluke donose neovisno o prostornim planovima. Dodatno, prema članku 88. Zakona o građenju traženje izdavanja potvrde glavnog projekta ne znači da je građevina za koju je izdavanje te potvrde zatraženo ili za koju je ista izdana u skladu s prostornim planom.
Nakon toga, dana 28. listopda 2019. godine Povjerenstvo za žalbe pri MKM uvažava žalbu investitora. Poništava se rješenje o odbijanju potvrde glavnog projekta (prvostupanjsko rješenje) od 27. ožujka 2019. godine, te se predmetvraća prvostupanjskom tijelu na ponovni postupak. Također na kraju navode da budući da je sukladno novim Izmjenama i dopunama PPUGC kojima su utvrđeni granični uvjeti u pogledu koeficijenata i visine građevina, najveća dopuštena ukupna visina građevina iznosi 23,50 m, utvrđuje se da predmetni projekt nadogradnje zadovoljava navedene uvjete te nema prepreke za izdavanje potvrde glavnog projekta.
Potvrda glavnog projekta (ponovljeno prvostupanjsko rješenje)
Konzervatori su dana 15. studenog 2019. godine izdali potvrdu glavnog projekta iako su napisali da ona nije usklađena s posebnim uvjetima, što je kontradiktorno odnosno nezakonito. Konzervatori navode da su kao prvostupanjsko tijelo postupili prema uputi drugostupanjskog tijela.
Prema članku 61. stavka 3. Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara propisano je da ukoliko glavni projekt nije usklađen s izdanim posebnim uvjetima zaštite (kod nas je to visina 21,64 mnv), zahtjev za izdavanje potvrda glavnog projekta se odbija rješenjem. Dakle, umjesto da su odbili potvrdu glavnog projekta oni su izdali potvrdu glavnog projekta, to kaže i samo MKM. Po meni ako je nezakonita potvrda glavnog projekta nezakonita je i kasnije izdata građevinska dozvola jer se bez potvrde glavnog projekta ne može dobiti građevinska dozvola.
Građevinska dozvola
Temeljem nezakonito izdane potvrde glavnog projekta izdana je i građevinska dozvola za crikvenički hotel Bellevue 30. ožujka 2020. godine od strane PGŽ.
Upitno je također kako se je mogla izdati građevinska dozvola jer je nepoznato kako su zadovoljili uvjet da u izgrađenim i djelomično izgrađenim dijelovima gabarite građevina je potrebno uskladiti s gabaritima uličnog poteza te uzeti u obzir specifičnosti područja. Kao što je već rečeno problem je to što su to gabariti uličnog poteza.
Gabariti uličnog poteza
Što su to gabariti uličnog poteza je pitanje svih pitanja, (konkretne) odgovore nisam dobio od izrađivača prostornih planova Grada Crikvenice, Grada Crikvenice, MPUGDI, PGŽ, konzervatora i drugih institucija.
Jedino sam dobio definiciju pojma gabariti uličnog potezaod Hrvatske komore arhitekata koja glasi:
„Gabarit uličnog poteza nije pojam definiran Zakonom, a Hrvatska komora arhitekata nije ovlaštena dati tumačenje iz Zakonodavstva. Možemo, međutim, reći da se radi o pravilu struke, koje predstavlja tlocrtni i visinski gabarit, koji je usklađen sa zgradama koje graniče s predmetnom građevinom. To se može odnositi i na neposredni izgrađeni niz ili blok unutar kojeg se zgrada nalazi, ali ne dalje od toga.“
Ako su gabariti uličnog poteza ono što kaže Hrvatska komora arhitekata tada je vrlo upitno je li izdana građevinska dozvola za hotel Bellevue u skladu s prostornim planovima, jer je visina hotela trebala biti u gabaritima uličnog poteza što bi iznosilo oko 15 metara od najniže razine tla (šetnica), a kao što znamo hotel je puno viši (2-3 etaže).
Prijava nezakonitosti
Dana 8. rujna 2022. godine prijavljene su nezakonitosti Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine (MPUGDI), koje me 20. rujna 2022. godine obavještava da će provesti nadzor zakonitosti postupka izdavanja građevinske dozvole. MPUGDI je uputilo dopis 24. listopada 2022. godine MKM u kojoj traži nadzor zakonitosti izdavanja potvrde glavnog projekta. Kako MKM nije odgovorilo na dopis, MPUGDI bilo je prisiljeno poslati prvu požurnicu 10. veljače 2023. godine i drugu požurnicu 14. travnja 2023. godine.
Odgovor MKM vezano za zakonitost izdavanja potvrde glavnog projekta
Konačno nakon pola godine, dana 21. travnja 2023. godine MKM dopisom obavještava MPUGDI o provedenom nadzoru zakonitosti izdavanja potvrde glavnog projekta.
MKM konstatira da potvrda glavnog projekta ima kontradiktorna utvrđenja kojim se istovremeno izdaje potvrda na predmetni projekt, a nadalje utvrđuje kako projekt nije u skladu s posebnim uvjetima.
Slijedom svega navedenoga, MKM u provedenom nadzoru zakonitosti potvrde glavnog projekta od 15. studenog 2019. godine, utvrđuje da ista sadržajno nije potvrda glavnog projekta, te da nije izdana sukladno tada važećim odredbama Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara, već da ima obilježja rješenja o odbijanju izdavanja potvrde glavnog projekta.
Nezakonitost PGŽ
MPUGDI dana 9. lipnja 2023. godine dopisom obavještava PGŽ da su utvrđene nezakonitosti u postupanju službene osobe u postupku izdavanja građevinske dozvole hotela, zato jer nije potpuno i pravilno utvrdila uvjete za izdavanje građevinske dozvole, odnosno nije potpuno i pravilno utvrdila jesu li izdane sve propisane potvrde glavnog projekta.
Umjesto zaključka
Hotel Bellevue u Crikvenici je dobio i uporabnu dozvolu, prema tome možemo ubrzo očekivati da hotel napokon krene s radom i vidimo tu novu vrijednost za grad Crikvenicu. Prema tvrdnjama investitora upravljanje hotelom će preuzeti poduzeće Jadran Crikvenica d.d., a vrlo vjerojatno će ga i kupiti, kao što je bio slučaj s hotelom View u Postirama na Braču.
Krivci za nezakonitosti kod izdavanja potvrde glavnog projekta hotela su konzervatori i MKM. Ako je nezakonita potvrda glavnog projekta ne može biti ni zakonita građevinska dozvola. Upitno je i je li PGŽ izdao građevinsku dozvolu u skladu s prostornim planovima zato jer kao ne znamo što su to gabariti uličnog poteza. Grad Crikvenica jedva čeka da nekom velikom igraču promijeni prostorne planove kako bi se mogli realizirali suludi projekti. Dakle, nedvojbena je odgovornost same RH, bez obzira o kome se radi i na kojoj se razini nalazi, Grad Crikvenica, PGŽ, konzervatori, MKM, …
Što napraviti, ništa, gledati kako se i dalje realiziraju suludi projekti pod okriljem RH. Što će napraviti MPUGDI teško je znati, mada su evidentne nezakonitosti pri izdavanju potvrde glavnog projekta hotela, ali pustimo institucije RH da rade svoj posao.
